Поданным аналитиков IBC Global, Иркутск, ключевой экономический центр Восточной Сибири, столкнулся скритической нехваткой складских площадей. Несмотря настратегическое положение, город обладает огромным потенциалом вконтексте трансконтинентального евразийского транзита т. к. через него проходит весь грузовой трафик, который направляется посуше сДальнего Востока вевропейскую часть РФ, складами оннеобеспечен. Дефицит тормозит потенциал города как ключевого логистического узла для транзита грузов изДальнего Востока иКитая.
Dusan Petkovic/Shutterstock/Fotodom
Текущая ситуация нарынке
Общий объем качественных складских площадей вИркутске представлен 107000 кв.м (учитывались объекты более 1000 кв.м). Класс Bсоставляет долю в87% отвсех площадей, восновном это реконструированные старые здания. Вакансия площадей минимальна иограничивается небольшими блоками до2000 кв.м.
Технические характеристики складов разнятся: высота потолков может составлять от4 до11метров (при запрашиваемой вклассических высококлассных объектах А-класса 12метров, авВ-классе от6метров), где-то есть кросс-док, агде-то очень низкая доковооруженность, нагрузка напол около 3 тонн накв.м. Ставки аренды колеблются от3600 до10800рублей закв.м вгод, средняя ставка составляет 7564рубля, что несколько ниже, чем всоседних регионах. Кклассу Aможно отнести всего два объекта, где базовая ставка аренды начинается от10000руб/кв.м/год.
Оценка дефицита испроса
Как отметили эксперты IBC Global, дефицит складских площадей оценивается как минимум в250000 кв.м, только для удовлетворения спроса федеральных сетей. Локальный спрос оценивается дополнительно в50000 кв.м.
Факторы, сдерживающие развитие
Существует ряд факторов, препятствующих развитию рынка складских площадей вИркутске:
- нехватка доступных земельных участков: участки, пригодные для строительства, находятся далеко отгорода;
- сложности сподключением кэлектросетям: получение лимитов иподключение кэлектросетям является сложной задачей;
- высокая стоимость земли иземляных работ: высокая стоимость земли инеобходимость проведения масштабных земляных работ увеличивают стоимость проектов.
Компания Wildberries столкнулась сэтими проблемами, инесмогла начать реализацию проекта. Наданный момент, Metro является единственной сетью, владеющей качественной складской недвижимостью вИркутске.
Прогнозы иперспективы
Несмотря насуществующие трудности, ожидается увеличение количества проектов складских хабов реализуемых поформату BTS вближайшие 2 года. Также прогнозируется рост интереса кформату Light Industrial (небольшие складские объекты под производство, склады, шоу румы и т. д. разбитые нанебольшие блоки размером от300 квм) вближайшие 3–5 лет.
Нарынке Иркутска пока отсутствуют проекты такого формата, однако существует несколько перспективных площадок ипромышленных локаций, где располагаются местные производители, нопока это старый фонд снебольшой реконструкцией.